南宁史上最全调控：限地价！限房价！限售！限精装价！认房又认贷！二套首付40%！

原创 2017-05-26 CRIC广西 南宁微楼市

说

终于来了，大满贯，涵盖了限地价、限房价、限卖、提高二套首付比、精装费用不能超过3000元/㎡……可能不是最严的，但，是南宁史上最全的楼市调控。

易居（中国）企业集团股份有限公司·克而瑞广西片区总经理吴宁
这次政府出台一系列调控政策，整体比较全面，在土地供给，地价控制，交易转让，差别化信贷政策，预售备案管理，市场销售行为规范，价格指导，全装修价格标准都给予了较为明确的指导，促进市场健康有序发展有正向引导作用。
此次政策有几个亮点：限制交易转让，不动产权证未满两年不得转让，打击了市场短期投机行为。南宁并没有采取一刀切的限贷限购政策，而是采取了差别化信贷政策，政策力度相对温和，保护了首套房自主需求，同时抑制了投资投机群体的冲动。
加强了预售管理和价格监管的同时，但由于对价格管控过于严苛，导致市场派生了其他乱象，因此价格管制和备案方面政府应该多多倾听市场声音，让市场价格更为透明规范。
全装修指导虽然规定了整体价格标准，但由于涉及大量的装修标准和装修规范，对后续市场行为难以有效管控，南宁精装修房市场将会持续引发一系列问题。
整体而言，此次政策并没有采取全国其他城市限购限贷限售一刀切的方式，有保有压并且有一定的针对性，有利于规范市场，引导市场健康发展。

总结一下新政要点：
一、开发商买地的
2017年南宁市本级（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩。土地竞价方式，包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等，坚决防止高地价、高房价。

二、购房者卖房的
自本通知印发之日起，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满2年后方可转让。

三、购房者买房的
1、二套首付款比例不低于40%。
2、认房又认贷，暂停向第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。
3、以网签、签合同、缴契税的时间为准。

四、开发商卖房的
1、商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布。
2、施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。与购房人签订房屋装修协议，装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。
3、商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。
4、除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。
5、已注销合同备案的，统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。

以下为文件原文

关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知
南房〔2017〕409号
各有关单位：
为规范房地产市场秩序，维护消费者合法权益，保持我市房地产市场平稳健康发展，现就进一步加强房地产市场调控的有关事项通知如下：

一、加强土地市场管理
（一）加大住宅用地供应。增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，并加快供地节奏。2017年市本级（不含武鸣区）住宅用地供应量不少于4400亩，根据市场需求，还可进一步加大住宅用地供应数量。2017年6月底前编制完成我市住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。
（二）灵活确定出让土地竞价方式。根据我市实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”、超过溢价率一定比例后缩短缴款期限等，坚决防止高地价、高房价，严防高价地扰乱市场预期。
（三）存在严重扰乱房地产市场秩序行为、社会影响恶劣的企业，在一定时间内禁止其参加我市土地招拍挂。

二、限制现房转让
自本通知印发之日起，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。

三、进一步完善差别化住房信贷政策
经广西市场利率定价自律机制商定，完善差别化住房信贷政策如下：
（一）居民家庭在南宁市区(不含武鸣区，下同)已拥有1套住房的，再次购买普通商品住房首付款比例不低于40%。
（二）居民家庭在南宁市区已拥有2套及以上住房或有2条及以上未结清住房贷款记录（含住房公积金贷款记录），暂停向其购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。
（三）本通知印发之日前，借款人购买新建商品住房已完成商品房买卖合同网签或已与商业银行签订个人住房借款合同，购买二手住房已完成契税缴纳的，其商业性个人住房贷款业务按照原政策执行。
（四）住房以南宁市房屋产权交易中心查档结果为准，住房贷款以人民银行征信系统和住房公积金贷款系统记录为准。
（五）本通知未明确事宜继续按本通知前的差别化住房信贷政策相关规定执行。
（六）各金融机构要严格执行差别化住房信贷政策，加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核，切实防范信贷风险。

四、加强商品房预售管理
（一）严禁捂盘惜售。商品住房项目达到预售条件的，应在30日内向市住房局申请商品房预售许可；商品住房项目取得《商品房预售许可证》之日起10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋预售申报价格，一次性对外开盘销售。房地产开发企业不得分批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售。房地产开发企业违反上述规定的，市住房局责令其限期整改，拒不整改的，不再受理该项目预售许可申请，剩余房源转入现房销售，纳入二手房网签和交易资金监管。
（二）加强价格监管。市住房局加强对商品住房和车库车位价格的监管，指导房地产开发企业合理定价。预售申报价格过高且不接受指导的，暂不核发《商品房预售许可证》。已取得预售许可证的商品房项目，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，通过南宁市商品房销售公示平台对外公布。超过申报价格销售的，不予办理商品房买卖合同网签，整改完毕后再予销售。

五、规范房地产市场销售行为
（一）房地产开发企业和销售代理机构（包括电商，下同）销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。
本通知印发后，房地产开发企业和销售代理机构违反上述规定的，市住房局责令其限期整改并向社会曝光其违法违规行为，整改完毕前，暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。
（二）市住房局、工商局、物价局等部门加大执法查处力度。市住房局重点查处违法预售、违规代理销售等行为，市物价局重点查处违反商品房销售明码标价规定等价格违法行为，市工商局重点查处房地产行业虚假违法广告行为、格式合同违法行为。

六、规范商品房合同注销备案管理
已完成合同备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，应向市住房局递交双方同意解除合同的协议和注销合同备案申请表，注销所涉及房源统一在市住房局政务网公示，公示期为30天，公示期内不得重新销售。公示期满后对外销售的，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格。

七、加强全装修商品住房建设和销售管理
（一）明确商品住房全装修指导标准。商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米。具体全装修分级指南由市城乡建委另行制定发布。
（二）房地产开发企业建设全装修商品住房的，应在施工图设计文件中明确全装修标准和价格，一并交施工图审查机构审查。施工图审查机构应将上述内容纳入审查范围，不符合本市关于商品住房全装修分级指南和指导价格的，不予审查合格。
（三）房地产开发企业销售全装修商品住房时，应结合全装修分级指南合理确定全装修价格，并与购房人签订房屋装修协议。装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。
（四）本通知印发前已取得预售许可的商品住房项目，应结合全装修分级指南，合理确定全装修价格。存在价格欺诈或合同欺诈的，由市物价局、工商局依法查处，房地产开发企业未履行处罚决定前，市住房局暂停办理该项目商品房买卖合同网签并暂停受理该项目后续的预售许可申请。
本通知自印发之日起实施。

南宁市住房保障和房产管理局
南宁市国土资源局
南宁市城乡建设委员会
南宁市工商行政管理局
南宁市物价局
中国人民银行南宁中心支行
中国银行业监督管理委员会广西监管局
2017年5月25日